Membeli rumah dengan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) menjadi salah satu pilihan bagi kamu yang ingin memiliki hunian tanpa harus membayar seluruh harganya sekaligus. Namun, sebelum mengajukan KPR, kamu perlu memahami cara menghitung cicilan KPR agar tidak membebani keuangan dalam jangka panjang.
Pasalnya, cicilan rumah biasanya berlangsung selama bertahun-tahun. Jika nominalnya terlalu besar dibandingkan penghasilan, kamu bisa kesulitan memenuhi kebutuhan sehari-hari, membayar tagihan lain, hingga menabung untuk masa depan.
Supaya kondisi keuangan tetap sehat, ada beberapa hal yang perlu kamu perhitungkan sebelum mengambil KPR. Berikut delapan cara menghitung cicilan KPR yang bisa kamu terapkan.
1. Hitung Total Penghasilan Bulanan
Langkah pertama adalah mengetahui total penghasilan bulanan yang kamu miliki. Penghasilan ini bisa berasal dari gaji tetap, usaha sampingan, atau sumber pendapatan lain yang relatif stabil.
Jika kamu memiliki penghasilan tidak tetap, sebaiknya gunakan perkiraan pendapatan rata-rata yang konservatif. Jangan hanya menggunakan nominal tertinggi karena pemasukan bisa berubah setiap bulan.
Misalnya, kamu menerima gaji sebesar Rp7 juta per bulan dan memperoleh penghasilan sampingan rata-rata Rp1 juta. Total penghasilanmu mencapai Rp8 juta per bulan.
Namun, pastikan penghasilan tambahan tersebut cukup konsisten sebelum memasukkannya ke dalam perhitungan kemampuan membayar cicilan.
2. Tentukan Batas Cicilan yang Ideal
Setelah mengetahui total penghasilan, tentukan batas cicilan KPR yang sesuai dengan kondisi keuanganmu.
Sebagai panduan praktis, kamu bisa menargetkan total cicilan utang bulanan sekitar 30% dari penghasilan bersih. Angka ini bukan aturan mutlak, tetapi dapat menjadi titik awal untuk menyusun anggaran.
Sebagai contoh, jika penghasilan bersihmu Rp8 juta per bulan, batas 30% setara dengan Rp2,4 juta.
Namun, apabila kamu sudah memiliki cicilan kendaraan sebesar Rp700 ribu, sisa anggaran untuk cicilan KPR berdasarkan batas tersebut hanya Rp1,7 juta.
Dengan begitu, kamu tidak sekadar menghitung kemampuan membayar rumah, tetapi juga mempertimbangkan kewajiban keuangan lainnya.
3. Hitung Uang Muka atau Down Payment (DP)
Uang muka atau down payment (DP) merupakan bagian harga rumah yang dibayar menggunakan dana sendiri. Besarnya DP akan memengaruhi jumlah pinjaman dan cicilan bulanan.
Semakin besar DP yang kamu bayarkan, semakin kecil pokok pinjaman yang perlu dicicil. Meski begitu, jangan sampai seluruh tabungan habis hanya untuk memenuhi uang muka.
Contohnya, kamu ingin membeli rumah seharga Rp400 juta dengan DP 20%.
Perhitungannya adalah:
- Harga rumah: Rp400 juta
- Uang muka 20%: Rp80 juta
- Pokok pinjaman: Rp320 juta
Dari ilustrasi tersebut, kamu perlu mengajukan pembiayaan sebesar Rp320 juta kepada bank.
Selain DP, siapkan pula dana untuk biaya administrasi, penilaian properti, notaris, asuransi, dan biaya lain yang mungkin berlaku sesuai skema KPR.
4. Perhatikan Suku Bunga KPR
Suku bunga menjadi salah satu faktor utama yang menentukan besar kecilnya cicilan KPR. Karena itu, kamu perlu memeriksa jenis bunga yang ditawarkan oleh bank.
Secara umum, ada dua jenis bunga yang perlu kamu pahami, yaitu bunga tetap (fixed) dan bunga mengambang (floating).
Bunga fixed tidak berubah selama periode yang telah ditentukan dalam perjanjian. Sementara itu, bunga floating dapat berubah mengikuti ketentuan bank dan kondisi yang memengaruhinya.
Sebagai ilustrasi, pinjaman Rp320 juta dengan tenor 20 tahun memiliki cicilan pokok dan bunga sekitar Rp2,11 juta per bulan jika menggunakan asumsi bunga tetap 6% per tahun dengan metode anuitas.
Jika bunga naik menjadi 9% per tahun, cicilan ilustratifnya menjadi sekitar Rp2,88 juta per bulan.
Perhitungan tersebut belum memasukkan biaya lain dan mengasumsikan bunga berlaku sepanjang tenor. Dalam praktiknya, bunga KPR dapat berubah setelah periode fixed berakhir.
Karena itu, hitung juga kemungkinan cicilan ketika bunga meningkat agar kamu tidak terkejut saat pembayaran bulanan berubah.
5. Sesuaikan Tenor dengan Kemampuan Keuangan
Tenor adalah jangka waktu yang kamu gunakan untuk melunasi pinjaman. Umumnya, semakin panjang tenor, semakin rendah cicilan bulanan karena pembayaran dibagi dalam periode yang lebih lama.
Namun, tenor panjang biasanya membuat total bunga yang dibayarkan menjadi lebih besar.
Misalnya, kamu mengambil pinjaman dengan nominal yang sama, tetapi memilih tenor 15 tahun dibandingkan 25 tahun. Tenor 15 tahun berpotensi menghasilkan cicilan bulanan lebih tinggi, sedangkan tenor 25 tahun memberikan cicilan lebih ringan dengan konsekuensi bunga total yang bisa lebih besar.
Jadi, jangan hanya memilih tenor terpanjang agar cicilan terlihat murah. Pertimbangkan juga usia, kestabilan pekerjaan, rencana keluarga, dan target keuangan jangka panjang.
Pilih tenor yang memberikan keseimbangan antara cicilan bulanan dan total biaya pinjaman.
6. Catat Semua Pengeluaran Bulanan
Sebelum menentukan nominal cicilan KPR, kamu perlu mengetahui ke mana uangmu digunakan setiap bulan.
Catat pengeluaran rutin seperti kebutuhan makan, transportasi, listrik, air, pendidikan, kesehatan, komunikasi, dan kebutuhan keluarga lainnya. Jangan lupakan biaya hiburan serta pengeluaran tidak rutin.
Contohnya, jika penghasilan bersihmu Rp8 juta dan kebutuhan bulanan mencapai Rp4,5 juta, sisa uangmu adalah Rp3,5 juta.
Apabila kamu mengalokasikan Rp2,4 juta untuk KPR, sisa dana hanya Rp1,1 juta. Dari jumlah tersebut, kamu masih perlu membayar cicilan lain, menabung, dan memenuhi kebutuhan tak terduga.
Perhitungan ini membantu kamu menilai apakah cicilan tersebut benar-benar terjangkau atau justru membuat keuangan terlalu ketat.
7. Siapkan Dana Darurat Sebelum Mengambil KPR
Dana darurat penting untuk menghadapi situasi yang tidak direncanakan, seperti kehilangan pekerjaan, sakit, atau perbaikan rumah mendesak.
Idealnya, kamu memiliki dana darurat sekitar 3–6 bulan pengeluaran pokok. Besarnya dapat disesuaikan dengan jumlah tanggungan, kestabilan pekerjaan, dan kondisi keuangan keluarga.
Misalnya, pengeluaran pokokmu mencapai Rp5 juta per bulan. Target dana darurat yang bisa kamu pertimbangkan adalah Rp15 juta hingga Rp30 juta.
Dana ini sebaiknya dipisahkan dari uang muka dan biaya transaksi rumah. Dengan begitu, kamu tetap memiliki cadangan keuangan setelah mulai membayar cicilan KPR.
Jika tabungan belum mencukupi, kamu bisa mempertimbangkan menunda pembelian rumah sambil memperkuat kondisi keuangan.
8. Gunakan Simulasi KPR Sebelum Mengajukan Pinjaman
Cara terakhir adalah menggunakan simulasi KPR untuk memperkirakan cicilan bulanan berdasarkan harga rumah, uang muka, tenor, dan suku bunga.
Simulasi dapat membantu kamu membandingkan beberapa pilihan pembiayaan sebelum memutuskan mengajukan pinjaman.
Sebagai gambaran, pinjaman Rp320 juta dengan tenor 20 tahun dan asumsi bunga tetap 6% per tahun menghasilkan cicilan sekitar Rp2,29 juta per bulan jika dihitung menggunakan metode anuitas dengan bunga bulanan 0,5%. Angka ini merupakan estimasi dan dapat berbeda dari penawaran bank.
Saat melakukan simulasi, bandingkan beberapa skenario, seperti:
- DP 10% dan 20%.
- Tenor 15, 20, dan 25 tahun.
- Suku bunga yang berbeda.
- Cicilan saat masa bunga tetap berakhir.
- Biaya tambahan yang harus dibayar di awal maupun selama masa pinjaman.
Pastikan kamu juga memeriksa simulasi resmi dari bank karena setiap produk KPR memiliki ketentuan, biaya, dan metode perhitungan yang berbeda.
Kesimpulan
Memahami cara menghitung cicilan KPR agar tidak membebani keuangan merupakan langkah penting sebelum membeli rumah. Kamu perlu menghitung penghasilan, menentukan batas cicilan, menyiapkan uang muka, memperhatikan suku bunga, memilih tenor yang sesuai, serta mencatat pengeluaran bulanan.
Jangan lupa menyiapkan dana darurat dan menggunakan simulasi KPR untuk membandingkan berbagai pilihan pembiayaan. Ingat, rumah yang ideal bukan hanya rumah yang bisa kamu beli, tetapi juga rumah yang cicilannya tetap bisa kamu bayar tanpa mengorbankan kebutuhan sehari-hari dan tujuan keuangan lainnya.
Dengan perencanaan yang matang, kamu bisa mewujudkan impian memiliki rumah sekaligus menjaga kondisi keuangan tetap sehat.
