Investasi properti menjadi salah satu pilihan menarik untuk membangun kekayaan dalam jangka panjang. Kamu bisa mendapatkan keuntungan dari kenaikan harga tanah atau bangunan, sekaligus memperoleh penghasilan rutin melalui penyewaan properti. Namun, sebelum membeli rumah, apartemen, atau ruko untuk investasi, kamu perlu memahami cara menghitung keuntungan investasi properti agar tidak salah mengambil keputusan.
Menghitung keuntungan properti tidak cukup hanya dengan membandingkan harga beli dan harga jual. Kamu juga harus memperhitungkan biaya renovasi, pajak, perawatan, hingga pendapatan sewa yang diterima. Berikut tujuh cara menghitung keuntungan investasi properti yang bisa kamu pelajari sebagai pemula.
1. Hitung Selisih Harga Beli dan Harga Jual Properti
Cara paling sederhana untuk menghitung keuntungan investasi properti adalah membandingkan harga beli dengan harga jual. Keuntungan ini biasanya disebut capital gain, yaitu keuntungan yang diperoleh dari kenaikan nilai aset.
Misalnya, kamu membeli rumah seharga Rp400 juta. Lima tahun kemudian, rumah tersebut berhasil dijual dengan harga Rp500 juta.
Perhitungannya adalah:
- Harga beli: Rp400.000.000
- Harga jual: Rp500.000.000
- Keuntungan kotor: Rp500.000.000 − Rp400.000.000 = Rp100.000.000
Artinya, kamu memperoleh keuntungan kotor sebesar Rp100 juta atau 25% dari harga beli.
Namun, angka tersebut belum memperhitungkan biaya transaksi, pajak, dan biaya lainnya. Karena itu, jangan langsung menganggap selisih harga jual dan beli sebagai keuntungan bersih.
2. Masukkan Semua Biaya Pembelian Properti
Saat membeli properti, kamu perlu menyiapkan dana lebih dari sekadar harga rumah. Ada beberapa biaya tambahan yang harus diperhitungkan agar modal investasi dapat diketahui secara akurat.
Beberapa biaya yang perlu kamu perhatikan antara lain:
- Biaya notaris atau PPAT.
- Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), sesuai ketentuan yang berlaku.
- Biaya administrasi dan provisi jika menggunakan KPR.
- Biaya renovasi sebelum properti disewakan atau dijual.
- Biaya pemeriksaan legalitas dan dokumen properti jika diperlukan.
Sebagai contoh, kamu membeli rumah seharga Rp400 juta dengan biaya tambahan Rp20 juta. Dengan demikian, total modal awal yang kamu keluarkan mencapai Rp420 juta.
Jika rumah tersebut kemudian dijual seharga Rp500 juta, keuntungan kotornya bukan lagi Rp100 juta, melainkan Rp80 juta sebelum biaya penjualan dan pajak.
Perhitungan ini membantumu mengetahui jumlah modal yang sebenarnya digunakan untuk investasi.
3. Hitung Pendapatan dari Sewa Properti
Selain kenaikan harga jual, kamu bisa mendapatkan keuntungan melalui pendapatan sewa. Strategi ini cocok jika kamu memiliki rumah, apartemen, kamar kos, atau ruko yang berada di lokasi dengan permintaan sewa cukup tinggi.
Untuk menghitung pendapatan sewa tahunan, gunakan rumus berikut:
Pendapatan sewa tahunan = Harga sewa per bulan × 12
Misalnya, kamu memiliki rumah yang disewakan seharga Rp30 juta per tahun. Jika rumah tersebut berhasil disewakan selama satu tahun penuh, kamu memperoleh pendapatan kotor Rp30 juta.
Namun, pendapatan sewa belum tentu menjadi keuntungan bersih. Kamu masih perlu mengurangi biaya perawatan, perbaikan, pajak, asuransi jika ada, dan biaya lain yang menjadi tanggungan pemilik.
Sebagai contoh, pendapatan sewa mencapai Rp30 juta per tahun, sedangkan biaya operasionalnya Rp5 juta. Jadi, pendapatan bersih sebelum pajak terkait penghasilan sewa adalah Rp25 juta.
Pastikan kamu juga memperhitungkan kemungkinan properti kosong selama beberapa bulan agar proyeksi keuntungan lebih realistis.
4. Gunakan Rumus ROI untuk Mengetahui Tingkat Keuntungan
Return on Investment (ROI) adalah indikator untuk mengukur keuntungan dibandingkan dengan modal yang dikeluarkan. Melalui ROI, kamu bisa menilai apakah investasi properti memberikan hasil yang sebanding dengan modal awal.
Rumus ROI adalah:
ROI = (Keuntungan Bersih ÷ Total Modal Investasi) × 100%
Misalnya, kamu menginvestasikan Rp420 juta untuk membeli rumah. Setelah memperhitungkan seluruh biaya yang relevan, kamu memperoleh keuntungan bersih Rp42 juta.
Perhitungannya:
ROI = (Rp42.000.000 ÷ Rp420.000.000) × 100%
ROI = 10%
Artinya, keuntungan bersih yang diperoleh setara dengan 10% dari total modal investasi selama periode yang dihitung.
Penting untuk memperhatikan jangka waktunya. ROI 10% selama satu tahun berbeda dengan ROI 10% selama lima tahun. Jika ingin membandingkan beberapa properti, pastikan periode perhitungannya sama.
5. Hitung Rental Yield untuk Investasi Properti Sewa
Jika tujuanmu membeli properti untuk disewakan, rental yield dapat membantu memperkirakan tingkat pengembalian dari pendapatan sewa.
Rumus rental yield kotor adalah:
Rental Yield = (Pendapatan Sewa Tahunan ÷ Harga Properti) × 100%
Sebagai contoh, kamu membeli apartemen seharga Rp500 juta dan menyewakannya dengan pendapatan Rp36 juta per tahun.
Perhitungannya:
Rental yield = (Rp36.000.000 ÷ Rp500.000.000) × 100%
Rental yield = 7,2%
Artinya, apartemen tersebut menghasilkan pendapatan sewa kotor sebesar 7,2% dari harga propertinya per tahun.
Agar perhitungannya lebih akurat, kamu juga bisa menghitung rental yield bersih dengan mengurangi biaya operasional tahunan dari pendapatan sewa sebelum membaginya dengan modal atau nilai properti yang digunakan sebagai dasar perhitungan.
Perlu diingat, rental yield tidak memperhitungkan seluruh potensi kenaikan harga properti. Jadi, gunakan indikator ini bersama analisis capital gain untuk mendapatkan gambaran yang lebih lengkap.
6. Perhitungkan Biaya Penjualan dan Pajak
Kesalahan yang sering dilakukan investor pemula adalah hanya menghitung kenaikan harga properti tanpa memperhitungkan biaya saat menjualnya.
Padahal, proses penjualan bisa menimbulkan sejumlah pengeluaran, seperti:
- Pajak penghasilan atas pengalihan hak tanah dan bangunan sesuai ketentuan yang berlaku.
- Komisi agen properti jika menggunakan jasa agen.
- Biaya administrasi atau dokumen yang menjadi tanggungan penjual.
- Biaya perbaikan agar properti lebih menarik bagi calon pembeli.
Contohnya, rumah yang kamu beli dengan total modal Rp420 juta berhasil dijual seharga Rp500 juta. Jika biaya penjualan dan pengeluaran lain yang relevan mencapai Rp15 juta, keuntungan akhirnya menjadi Rp65 juta.
Perhitungannya adalah Rp500 juta − Rp420 juta − Rp15 juta = Rp65 juta.
Angka tersebut merupakan ilustrasi sebelum memperhitungkan kewajiban pajak lain yang mungkin berlaku. Besarnya pajak dan biaya aktual perlu disesuaikan dengan ketentuan serta kondisi transaksi.
7. Hitung Keuntungan Bersih dan Bandingkan dengan Alternatif Investasi
Langkah terakhir adalah menghitung seluruh pendapatan dan mengurangi semua biaya yang relevan. Dengan begitu, kamu bisa mengetahui apakah investasi properti benar-benar memberikan keuntungan yang menarik.
Misalnya, selama satu tahun kamu mendapatkan pendapatan sewa Rp30 juta. Setelah dikurangi biaya operasional Rp5 juta, pendapatan bersih sewa menjadi Rp25 juta.
Pada periode yang sama, nilai properti naik Rp20 juta. Jika kenaikan tersebut belum direalisasikan melalui penjualan, kamu perlu menganggapnya sebagai keuntungan di atas kertas, bukan uang tunai yang sudah diterima.
Secara sederhana, total hasil investasi dapat dinilai dari pendapatan sewa bersih ditambah perubahan nilai properti, kemudian dikurangi biaya investasi tambahan yang relevan dan belum diperhitungkan.
Setelah memperoleh hasilnya, bandingkan tingkat pengembalian tersebut dengan alternatif investasi lain sesuai profil risiko dan tujuan keuanganmu.
Jangan lupa mempertimbangkan likuiditas, biaya perawatan, risiko penyewa menunggak, serta kemungkinan harga properti turun. Properti memiliki potensi keuntungan, tetapi tidak menjamin hasil positif setiap tahun.
Kesimpulan
Cara menghitung keuntungan investasi properti untuk pemula perlu dilakukan dengan memperhatikan berbagai aspek, mulai dari selisih harga beli dan jual, total modal, pendapatan sewa, ROI, hingga rental yield. Kamu juga harus memasukkan biaya operasional, pajak, dan pengeluaran penjualan agar hasil perhitungan lebih akurat.
Sebelum membeli rumah, apartemen, atau ruko sebagai instrumen investasi, pastikan kamu memahami tujuan investasi dan kemampuan finansialmu. Lakukan riset harga pasar, periksa legalitas properti, dan buat simulasi keuntungan dengan beberapa skenario.
Dengan perhitungan yang matang, kamu bisa mengambil keputusan investasi secara lebih rasional dan mengelola risiko dengan lebih baik. Ingat, keuntungan investasi properti tidak hanya ditentukan oleh kenaikan harga, tetapi juga oleh kemampuanmu mengelola biaya dan menghasilkan pendapatan secara berkelanjutan.
