Membeli rumah bekas bisa menjadi pilihan menarik jika kamu ingin memiliki hunian dengan harga yang lebih terjangkau atau lokasi yang strategis. Namun, sebelum memutuskan untuk membeli, ada beberapa hal yang harus diperiksa agar kamu tidak mengalami kerugian di kemudian hari.
Berbeda dengan rumah baru, rumah bekas sudah pernah digunakan sehingga kondisi bangunan, instalasi, dan dokumennya perlu diperiksa secara teliti. Jangan sampai kamu tergiur harga murah, tetapi justru harus mengeluarkan biaya besar untuk renovasi setelah transaksi selesai.
Lantas, apa saja hal yang harus diperiksa sebelum membeli rumah bekas? Berikut 10 hal penting yang bisa kamu jadikan panduan.
1. Periksa Kondisi Bangunan Rumah
Hal pertama yang perlu kamu periksa adalah kondisi fisik bangunan. Pastikan rumah masih layak huni dan tidak memiliki kerusakan serius yang membutuhkan biaya perbaikan besar.
Perhatikan kondisi dinding, lantai, plafon, pintu, dan jendela. Jika terdapat retakan besar, cat mengelupas, atau lantai yang tidak rata, kamu perlu mencari tahu penyebabnya.
Hal yang perlu diperiksa:
- Retakan pada dinding dan struktur bangunan.
- Kondisi atap dan plafon.
- Pintu serta jendela yang sulit dibuka.
- Lantai yang retak, lembap, atau tidak rata.
Jika kamu menemukan kerusakan struktural, pertimbangkan untuk meminta bantuan ahli bangunan agar tingkat kerusakannya bisa dinilai secara profesional.
2. Pastikan Legalitas dan Sertifikat Rumah
Legalitas merupakan salah satu aspek terpenting saat membeli rumah bekas. Jangan hanya mengandalkan penjelasan penjual tanpa memeriksa dokumen yang dimiliki.
Periksa sertifikat tanah dan bangunan yang relevan. Pastikan identitas pemilik sesuai dengan dokumen serta lokasi dan luas tanah cocok dengan kondisi sebenarnya.
Kamu juga perlu memastikan bahwa sertifikat tidak sedang dijaminkan, disengketakan, atau memiliki masalah hukum lainnya.
Jika kamu belum memahami dokumen pertanahan, mintalah bantuan notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) untuk memeriksa keabsahannya. Pengecekan sertifikat juga dapat dilakukan melalui layanan resmi pertanahan sesuai prosedur yang berlaku.
3. Cek Riwayat dan Status Kepemilikan
Selain sertifikat, kamu perlu mengetahui riwayat kepemilikan rumah yang akan dibeli. Hal ini penting untuk menghindari transaksi dengan pihak yang tidak memiliki kewenangan menjual properti tersebut.
Jika rumah merupakan warisan, pastikan dokumen pewarisan dan persetujuan pihak yang berhak sudah jelas. Apabila rumah dimiliki bersama pasangan, periksa pula persetujuan yang diperlukan untuk transaksi.
Jangan terburu-buru memberikan uang muka sebelum identitas penjual dan kewenangannya terverifikasi.
Kamu juga bisa menanyakan alasan rumah dijual dan berapa lama rumah tersebut dimiliki. Informasi ini dapat membantu kamu memahami latar belakang transaksi.
4. Periksa Kondisi Atap dan Plafon
Atap menjadi bagian penting yang sering luput dari perhatian calon pembeli. Padahal, kebocoran yang dibiarkan dapat menyebabkan kerusakan plafon, dinding, hingga perabotan.
Periksa apakah terdapat noda air, jamur, kayu lapuk, atau bagian plafon yang menggembung. Tanyakan juga kapan terakhir kali atap diperbaiki.
Jika memungkinkan, lakukan pemeriksaan setelah hujan agar kamu bisa mengetahui apakah terdapat kebocoran. Namun, jangan memanjat atap sendiri jika kondisi atau aksesnya tidak aman.
Perbaikan atap bisa memerlukan biaya cukup besar, terutama jika kerusakannya sudah menyebar ke rangka bangunan.
5. Pastikan Instalasi Listrik dan Air Berfungsi
Instalasi listrik dan air sangat memengaruhi kenyamanan penghuni. Karena itu, pastikan keduanya berfungsi dengan baik sebelum kamu membeli rumah bekas.
Untuk listrik, periksa sakelar, stopkontak, lampu, serta kondisi kabel yang terlihat. Pastikan daya listrik sesuai dengan kebutuhan rumah tangga dan tanyakan apakah pernah terjadi gangguan listrik.
Sementara itu, periksa aliran air dari keran, kondisi pompa, tekanan air, serta fungsi toilet dan saluran pembuangan.
Kamu juga perlu memastikan tidak ada kebocoran pada pipa atau tagihan utilitas yang belum diselesaikan. Jika instalasi terlihat tua atau tidak aman, mintalah teknisi untuk melakukan pemeriksaan lebih lanjut.
6. Perhatikan Sistem Drainase dan Risiko Banjir
Lokasi rumah yang terlihat nyaman belum tentu bebas dari risiko banjir. Oleh karena itu, periksa kondisi drainase di dalam dan sekitar rumah.
Pastikan saluran air tidak tersumbat dan air dapat mengalir dengan lancar. Perhatikan pula tanda-tanda genangan, bekas lumpur, dinding lembap, atau kerusakan pada bagian bawah tembok.
Kamu bisa bertanya kepada tetangga mengenai riwayat banjir di lingkungan tersebut, terutama saat musim hujan.
Selain itu, perhatikan ketinggian lantai rumah dibandingkan jalan di depan bangunan. Informasi mengenai kondisi lingkungan ini dapat membantumu memperkirakan risiko kerusakan dan biaya perawatan pada masa mendatang.
7. Cek Lokasi dan Akses Transportasi
Lokasi menjadi salah satu faktor yang menentukan kenyamanan sekaligus nilai properti. Rumah dengan bangunan bagus belum tentu cocok jika lokasinya sulit dijangkau atau terlalu jauh dari kebutuhan sehari-hari.
Periksa jarak rumah ke tempat kerja, sekolah, rumah sakit, pasar, dan fasilitas umum lainnya. Jika kamu menggunakan kendaraan umum, pastikan akses menuju halte, stasiun, atau titik transportasi terdekat cukup mudah.
Sebaiknya, kunjungi lokasi pada waktu yang berbeda, seperti pagi dan sore hari. Dengan begitu, kamu bisa mengetahui kondisi lalu lintas, tingkat kebisingan, serta suasana lingkungan secara lebih objektif.
8. Periksa Lingkungan dan Keamanan Sekitar
Sebelum membeli rumah bekas, jangan hanya menilai bangunannya. Lingkungan sekitar juga perlu menjadi pertimbangan penting.
Amati kebersihan jalan, pengelolaan sampah, penerangan pada malam hari, serta kondisi rumah-rumah di sekitarnya. Kamu juga bisa menanyakan kepada warga mengenai keamanan lingkungan dan hubungan antarwarga.
Perhatikan apakah terdapat sumber kebisingan, seperti jalan raya yang ramai, kawasan industri, atau tempat hiburan di dekat rumah.
Jika kamu berencana tinggal bersama keluarga, pertimbangkan pula akses ke taman, tempat bermain anak, dan fasilitas kesehatan. Lingkungan yang sesuai kebutuhan akan membuat kamu lebih nyaman tinggal dalam jangka panjang.
9. Hitung Biaya Renovasi dan Pengeluaran Tambahan
Harga rumah bekas yang murah belum tentu menjadi pilihan paling hemat. Kamu perlu menghitung seluruh biaya yang mungkin muncul setelah transaksi.
Buat daftar perbaikan yang dibutuhkan, mulai dari pengecatan, penggantian keramik, perbaikan kamar mandi, hingga renovasi atap atau instalasi listrik.
Selain biaya renovasi, pertimbangkan pula pengeluaran untuk pajak, jasa notaris atau PPAT, pengurusan dokumen, serta biaya lain sesuai ketentuan transaksi.
Jika membeli menggunakan Kredit Pemilikan Rumah (KPR), perhitungkan uang muka, biaya administrasi, penilaian properti, dan cicilan bulanan sesuai penawaran bank.
Sebaiknya, siapkan dana cadangan untuk kebutuhan tak terduga. Dengan perhitungan tersebut, kamu dapat mengetahui apakah harga rumah benar-benar sesuai dengan kemampuan finansial.
10. Periksa Dokumen Pajak dan Perjanjian Jual Beli
Sebelum menyelesaikan transaksi, pastikan dokumen perpajakan dan administrasi rumah telah diperiksa. Tanyakan bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) serta pastikan tidak ada tunggakan yang belum diselesaikan.
Kamu juga perlu memahami dokumen yang akan ditandatangani, termasuk perjanjian pengikatan jual beli jika digunakan, Akta Jual Beli (AJB), dan proses peralihan hak atas tanah.
Pastikan kesepakatan mengenai harga, jadwal pembayaran, penyerahan kunci, dan tanggung jawab atas kewajiban yang belum selesai tercantum secara jelas sesuai kebutuhan transaksi.
Jangan menandatangani dokumen yang belum kamu pahami. Jika ada ketentuan yang meragukan, mintalah penjelasan dari notaris atau PPAT sebelum melanjutkan proses pembelian.
Kesimpulan
Membeli rumah bekas membutuhkan ketelitian agar kamu tidak mengalami kerugian setelah transaksi selesai. Sepuluh hal yang harus diperiksa sebelum membeli rumah bekas meliputi kondisi bangunan, legalitas sertifikat, riwayat kepemilikan, atap, instalasi listrik dan air, drainase, lokasi, lingkungan, biaya renovasi, serta dokumen pajak dan jual beli.
Jangan hanya berfokus pada harga yang ditawarkan penjual. Pastikan rumah memiliki dokumen yang jelas, kondisi bangunan sesuai harapan, dan biaya keseluruhan masih berada dalam anggaranmu.
Dengan melakukan pemeriksaan secara menyeluruh dan meminta bantuan profesional jika diperlukan, kamu bisa memilih rumah bekas yang lebih aman, nyaman, dan sesuai kebutuhan untuk ditempati maupun dijadikan investasi jangka panjang.
