Bisnis kontrakan untuk pemula bisa menjadi pilihan investasi properti yang menarik jika kamu ingin memperoleh penghasilan rutin dalam jangka panjang. Kebutuhan tempat tinggal yang terus ada membuat properti sewaan memiliki peluang pasar tersendiri, terutama di kawasan dekat perkantoran, kampus, pusat industri, dan fasilitas umum.
Meski terlihat menjanjikan, menjalankan bisnis kontrakan membutuhkan perencanaan yang matang. Kamu perlu mempertimbangkan modal, lokasi, biaya perawatan, hingga strategi menentukan harga sewa. Lantas, bagaimana cara memulainya agar bisnis berjalan optimal? Simak panduan berikut ini!
1. Pahami Peluang Bisnis Kontrakan
Bisnis kontrakan menawarkan peluang pendapatan dari penyewaan rumah atau bangunan kepada orang lain. Target pasarnya cukup beragam, mulai dari keluarga muda, pekerja, mahasiswa, hingga pendatang yang membutuhkan tempat tinggal sementara.
Keuntungan bisnis ini terletak pada potensi pendapatan berulang selama properti tersewa. Selain itu, nilai properti juga berpotensi meningkat seiring perkembangan kawasan, meskipun kenaikan tersebut tidak selalu terjadi.
Agar peluangnya lebih besar, kamu perlu memahami kebutuhan calon penyewa di lokasi yang dituju. Misalnya, kontrakan sederhana dekat kawasan industri mungkin lebih diminati pekerja, sedangkan rumah dengan dua atau tiga kamar tidur bisa menyasar keluarga kecil.
2. Hitung Modal Awal yang Dibutuhkan
Modal menjadi salah satu hal penting sebelum memulai bisnis kontrakan. Besarnya dana yang dibutuhkan bergantung pada lokasi, harga tanah, luas bangunan, dan kondisi properti.
Berikut beberapa komponen modal yang perlu kamu siapkan.
- Pembelian tanah dan bangunan: menjadi komponen biaya terbesar jika kamu belum memiliki properti.
- Biaya pembangunan atau renovasi: mencakup material, tenaga kerja, pengecatan, instalasi listrik, dan perbaikan fasilitas.
- Perizinan dan administrasi: sesuaikan dengan ketentuan yang berlaku untuk properti yang kamu miliki.
- Fasilitas tambahan: misalnya pagar, tempat parkir, pompa air, atau perabot dasar.
- Dana cadangan: digunakan untuk perawatan, perbaikan mendadak, dan biaya operasional saat kontrakan belum tersewa.
Jika kamu sudah memiliki rumah atau tanah, modal awal bisa lebih ringan. Kamu dapat memanfaatkan aset tersebut dan melakukan renovasi sesuai kebutuhan pasar.
Sebagai ilustrasi, renovasi ringan mungkin membutuhkan dana belasan hingga puluhan juta rupiah, tergantung kondisi bangunan. Karena itu, mintalah estimasi biaya dari beberapa penyedia jasa sebelum memulai pekerjaan.
3. Pilih Lokasi Kontrakan yang Strategis
Lokasi sangat memengaruhi tingkat permintaan dan harga sewa. Properti yang dekat dengan tempat kerja, sekolah, kampus, rumah sakit, atau transportasi umum biasanya lebih mudah menjangkau calon penyewa yang sesuai.
Sebelum membeli atau membangun kontrakan, lakukan survei langsung. Perhatikan akses jalan, keamanan lingkungan, ketersediaan air bersih, sistem drainase, dan kondisi bangunan di sekitarnya.
Kamu juga perlu memeriksa harga sewa properti sejenis. Jangan hanya memilih lokasi karena harga tanahnya murah. Jika permintaan sewa rendah, properti berisiko kosong dalam waktu lama.
4. Tentukan Konsep dan Fasilitas Kontrakan
Setelah menentukan lokasi, pilih konsep kontrakan yang sesuai dengan target pasar. Kamu bisa membangun rumah sederhana, kontrakan keluarga, atau beberapa unit hunian berukuran kecil jika kondisi lahan memungkinkan.
Pastikan bangunan memiliki fasilitas dasar yang layak, seperti kamar tidur, kamar mandi, ventilasi, pencahayaan, dan akses air bersih.
Kamu tidak harus menyediakan fasilitas mewah. Hal terpenting adalah bangunan aman, bersih, nyaman, dan mudah dirawat. Desain yang fungsional juga dapat membantu menekan biaya pembangunan sekaligus menarik calon penyewa.
5. Hitung Potensi Keuntungan Bisnis Kontrakan
Untuk mengetahui potensi keuntungan, kamu perlu memperkirakan pendapatan sewa dan menguranginya dengan biaya operasional.
Misalnya, kamu memiliki dua unit kontrakan dengan harga sewa Rp15 juta per unit per tahun. Jika keduanya tersewa selama setahun penuh, pendapatan kotor yang diperoleh mencapai Rp30 juta.
Namun, pendapatan tersebut belum menjadi keuntungan bersih. Kamu masih perlu memperhitungkan biaya perawatan, pajak, asuransi jika ada, serta potensi kekosongan unit.
Sebagai ilustrasi, berikut perhitungannya.
- Pendapatan sewa tahunan: Rp30 juta.
- Biaya operasional dan perawatan: Rp5 juta per tahun.
- Pendapatan setelah biaya tersebut: Rp25 juta per tahun.
Angka ini belum memperhitungkan pajak, biaya pembiayaan, dan pengeluaran lain yang mungkin muncul.
Kamu juga dapat menghitung imbal hasil sewa tahunan dengan membagi pendapatan bersih dengan total modal properti, kemudian mengalikannya dengan 100%. Hasilnya membantu kamu membandingkan kelayakan investasi dengan pilihan properti lain.
6. Terapkan Strategi Pemasaran yang Efektif
Agar kontrakan cepat tersewa, kamu perlu memasarkan properti melalui saluran yang tepat. Gunakan platform listing properti, media sosial, grup komunitas lokal, atau papan informasi di sekitar lokasi.
Ambil foto bangunan dengan pencahayaan yang baik dan tampilkan kondisi setiap ruangan secara jelas. Sertakan informasi mengenai harga sewa, jumlah kamar, fasilitas, lokasi, aturan pembayaran, serta kontak yang bisa dihubungi.
Pastikan harga yang ditawarkan sesuai dengan kondisi properti dan harga pasar. Kamu juga bisa menawarkan jadwal survei agar calon penyewa dapat melihat bangunan secara langsung sebelum mengambil keputusan.
7. Kelola Penyewa dan Perawatan Bangunan
Bisnis kontrakan tidak berhenti setelah kamu mendapatkan penyewa. Pengelolaan yang baik diperlukan untuk menjaga kondisi aset dan menciptakan hubungan yang nyaman dengan penghuni.
Buat perjanjian sewa tertulis yang menjelaskan durasi sewa, pembayaran, uang jaminan jika ada, tanggung jawab perawatan, serta ketentuan pengakhiran kontrak. Pastikan seluruh aturan dipahami kedua belah pihak.
Lakukan pemeriksaan bangunan secara berkala dengan persetujuan penyewa. Segera tangani kebocoran, kerusakan instalasi listrik, atau masalah air agar tidak berkembang menjadi kerusakan yang lebih besar.
Kamu juga sebaiknya menyisihkan sebagian pendapatan untuk dana perawatan. Dengan begitu, kebutuhan perbaikan tidak terlalu membebani keuangan ketika muncul secara mendadak.
Kesimpulan
Bisnis kontrakan untuk pemula memiliki potensi menjadi sumber pendapatan rutin sekaligus investasi jangka panjang. Namun, keberhasilannya sangat bergantung pada perencanaan modal, pemilihan lokasi, penentuan harga sewa, pemasaran, dan pengelolaan properti.
Sebelum memulai, lakukan riset pasar dan hitung seluruh biaya secara realistis. Jangan hanya berfokus pada pendapatan sewa, tetapi pertimbangkan pula risiko bangunan kosong, biaya perawatan, dan kewajiban pajak. Dengan strategi yang tepat dan pengelolaan yang disiplin, kamu bisa membangun bisnis kontrakan yang lebih berkelanjutan.
