Membeli rumah dengan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) bisa menjadi solusi bagi kamu yang ingin memiliki hunian tanpa harus membayar seluruh harganya sekaligus. Namun, sebelum mengajukan KPR, kamu perlu memahami bahwa biaya yang harus disiapkan tidak hanya berupa uang muka dan cicilan bulanan.
Ada berbagai pengeluaran lain, seperti biaya administrasi, provisi, notaris, asuransi, hingga bunga pinjaman selama masa kredit. Jika tidak diperhitungkan sejak awal, total biaya KPR bisa jauh lebih besar daripada perkiraan.
Lalu, bagaimana cara menghitung total biaya KPR hingga lunas agar tidak salah anggaran? Simak langkah-langkah berikut!
1. Ketahui Harga Rumah yang Akan Dibeli
Langkah pertama adalah menentukan harga rumah yang sesuai dengan kemampuan finansial kamu. Harga properti menjadi dasar untuk menghitung uang muka, jumlah pinjaman, dan berbagai biaya lainnya.
Misalnya, kamu ingin membeli rumah seharga Rp500 juta. Pastikan harga tersebut sudah sesuai dengan anggaran dan tidak membuat pengeluaran bulanan menjadi terlalu berat.
Sebaiknya, jangan hanya mempertimbangkan harga rumah. Perhatikan juga lokasi, biaya transportasi, biaya perawatan, serta kebutuhan rumah tangga setelah kamu menempati hunian tersebut.
2. Hitung Uang Muka atau Down Payment (DP)
Uang muka atau down payment (DP) merupakan pembayaran awal yang kamu berikan kepada penjual atau pengembang sebelum melunasi rumah melalui KPR.
Besaran DP bergantung pada ketentuan bank, jenis properti, program pembiayaan, dan hasil penilaian pengajuan kredit.
Sebagai contoh, jika harga rumah Rp500 juta dan kamu menyiapkan DP sebesar 20%, perhitungannya adalah:
DP = Harga rumah × Persentase DP
DP = Rp500.000.000 × 20% = Rp100.000.000.
Artinya, kamu perlu menyiapkan uang muka sebesar Rp100 juta. Sisa harga rumah yang menjadi dasar pembiayaan adalah Rp400 juta, dengan asumsi tidak ada komponen lain yang dimasukkan ke dalam pembiayaan.
Perlu diingat, uang muka belum mencakup biaya administrasi, pajak, dan biaya transaksi lainnya.
3. Hitung Total Pinjaman KPR
Setelah mengetahui besaran DP, kamu bisa menghitung jumlah pinjaman yang akan diajukan ke bank.
Rumus sederhananya adalah:
Total pinjaman = Harga rumah − DP
Berdasarkan contoh sebelumnya, harga rumah sebesar Rp500 juta dikurangi DP Rp100 juta menghasilkan pinjaman sebesar Rp400 juta.
Jumlah pinjaman ini penting karena menjadi dasar perhitungan bunga dan cicilan bulanan. Semakin besar DP yang kamu bayarkan, semakin kecil jumlah pinjaman yang perlu ditanggung, dengan asumsi harga rumah dan ketentuan pembiayaan tetap sama.
Namun, jangan sampai seluruh tabungan digunakan untuk DP. Kamu tetap membutuhkan dana darurat dan uang untuk menutup berbagai biaya awal pembelian rumah.
4. Perhitungkan Bunga KPR Selama Masa Kredit
Bunga KPR menjadi salah satu komponen yang paling memengaruhi total biaya rumah hingga lunas. Karena itu, kamu perlu memeriksa jenis bunga yang ditawarkan bank.
Secara umum, terdapat dua jenis bunga yang perlu kamu pahami:
- Bunga tetap (fixed): suku bunga tidak berubah selama periode yang telah ditentukan dalam perjanjian kredit.
- Bunga mengambang (floating): suku bunga dapat berubah mengikuti ketentuan bank dan kondisi yang memengaruhinya.
Beberapa produk KPR menawarkan bunga tetap pada tahun-tahun awal, kemudian menerapkan bunga mengambang.
Contohnya, kamu mengambil pinjaman Rp400 juta dengan tenor 20 tahun. Jangan langsung mengalikan jumlah pinjaman dengan persentase bunga lalu menganggap hasilnya sebagai total bunga yang pasti dibayar. Perhitungan tersebut tidak memperhitungkan penurunan pokok pinjaman setiap bulan.
Untuk mengetahui total bunga secara lebih akurat, mintalah simulasi angsuran dari bank yang mencakup jadwal pembayaran pokok dan bunga. Jika suku bunga berubah, total pembayaran juga bisa berubah.
5. Hitung Cicilan Bulanan dan Total Angsuran
Setelah mengetahui jumlah pinjaman, tenor, dan bunga, langkah berikutnya adalah menghitung cicilan bulanan.
Sebagai ilustrasi, pinjaman Rp400 juta dengan tenor 20 tahun dan bunga tetap 8% per tahun selama seluruh masa kredit akan menghasilkan cicilan sekitar Rp3,35 juta per bulan menggunakan metode anuitas.
Dengan asumsi tersebut, perkiraannya menjadi:
- Jumlah pinjaman: Rp400.000.000
- Tenor: 20 tahun atau 240 bulan
- Cicilan bulanan: sekitar Rp3.346.000
- Total angsuran selama 20 tahun: sekitar Rp803 juta
- Total bunga: sekitar Rp403 juta
Angka tersebut merupakan simulasi, bukan penawaran resmi bank. Perhitungan belum memasukkan biaya awal, asuransi, pajak, dan kemungkinan perubahan bunga.
Dari simulasi ini, kamu bisa melihat bahwa total angsuran selama tenor jauh lebih besar daripada pokok pinjaman. Itulah alasan kamu perlu menghitung keseluruhan biaya, bukan hanya melihat besaran cicilan bulanan.
6. Masukkan Biaya Administrasi dan Provisi
Selain DP, kamu perlu menyiapkan dana untuk biaya yang dikenakan bank saat pengajuan atau pencairan kredit.
Beberapa biaya yang perlu kamu tanyakan meliputi:
- Biaya administrasi: biaya pemrosesan pengajuan KPR.
- Biaya provisi: biaya yang dikenakan bank sesuai ketentuan produk kredit.
- Biaya appraisal: biaya penilaian properti untuk kepentingan pembiayaan.
- Biaya rekening atau layanan lainnya: jika dipersyaratkan dalam produk yang kamu pilih.
Besarnya biaya tersebut berbeda-beda pada setiap bank. Oleh karena itu, jangan menggunakan perkiraan umum sebagai angka pasti.
Mintalah rincian tertulis dari bank agar kamu mengetahui berapa dana yang perlu disiapkan sebelum akad kredit.
7. Jangan Lupakan Biaya Notaris, Pajak, dan Asuransi
Biaya transaksi properti juga perlu masuk ke dalam perencanaan anggaran KPR. Komponen yang mungkin muncul antara lain:
- Biaya notaris atau PPAT untuk pengurusan dokumen dan akta.
- Biaya pengikatan jaminan dan administrasi pertanahan sesuai ketentuan.
- BPHTB atau Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, sesuai ketentuan yang berlaku.
- PPh atas pengalihan hak atas tanah dan bangunan yang menjadi kewajiban pihak terkait sesuai transaksi.
- Premi asuransi jiwa kredit dan asuransi kebakaran atau properti, jika dipersyaratkan.
Tidak semua biaya dibebankan kepada pembeli dengan cara yang sama. Besarnya juga dapat dipengaruhi oleh lokasi, nilai transaksi, status properti, dan ketentuan yang berlaku.
Karena itu, tanyakan kepada bank, notaris atau PPAT, serta pengembang mengenai pihak yang menanggung setiap biaya. Dengan begitu, kamu bisa menghindari pengeluaran mendadak menjelang akad.
8. Sisihkan Anggaran untuk Biaya Setelah Rumah Ditempati
Perhitungan KPR tidak sebaiknya berhenti pada biaya pembelian dan cicilan. Setelah menempati rumah, kamu masih memiliki pengeluaran rutin yang harus diperhitungkan.
Beberapa di antaranya adalah:
- Tagihan listrik, air, internet, dan iuran lingkungan.
- Pajak Bumi dan Bangunan (PBB).
- Biaya perawatan rumah dan perbaikan kerusakan.
- Biaya renovasi ringan atau pembelian perabot.
- Dana darurat untuk kebutuhan tidak terduga.
Jika seluruh penghasilan digunakan untuk membayar cicilan, kebutuhan sehari-hari bisa menjadi sulit dipenuhi. Oleh sebab itu, sisihkan dana untuk pengeluaran tersebut sebelum memutuskan mengambil KPR.
9. Gunakan Rumus untuk Menghitung Total Biaya KPR
Setelah semua komponen diketahui, kamu bisa menjumlahkan biaya KPR hingga lunas menggunakan rumus berikut:
Total biaya kepemilikan rumah = DP + total angsuran + biaya awal + biaya tambahan selama kepemilikan.
Sebagai contoh, jika DP sebesar Rp100 juta, total angsuran selama tenor sekitar Rp803 juta, dan biaya awal yang telah dikonfirmasi bank serta pihak terkait sebesar Rp15 juta, maka perhitungannya menjadi:
Rp100.000.000 + Rp803.000.000 + Rp15.000.000 = Rp918.000.000.
Angka Rp918 juta tersebut merupakan ilustrasi biaya pembelian dan pembiayaan rumah, belum termasuk pengeluaran rutin selama menempati rumah.
Jika kamu memasukkan biaya perawatan, PBB, dan pengeluaran lain, total biaya kepemilikan akan lebih besar. Pastikan juga tidak menghitung biaya yang sama dua kali, misalnya biaya yang sudah dimasukkan ke dalam simulasi bank.
10. Siapkan Dana Cadangan dan Bandingkan Penawaran Bank
Langkah terakhir adalah memastikan anggaran kamu memiliki ruang untuk menghadapi perubahan kondisi keuangan.
Sebelum memilih KPR, bandingkan beberapa penawaran bank berdasarkan suku bunga, tenor, biaya awal, ketentuan bunga mengambang, serta biaya pelunasan dipercepat jika ada.
Kamu juga bisa menggunakan kalkulator KPR untuk membuat simulasi beberapa skenario. Misalnya, bandingkan tenor 15 tahun dan 20 tahun atau hitung dampak kenaikan bunga terhadap cicilan.
Tenor yang lebih panjang umumnya membuat cicilan bulanan lebih rendah, tetapi total bunga yang dibayarkan bisa lebih besar. Sebaliknya, tenor yang lebih pendek biasanya meningkatkan cicilan bulanan, meskipun dapat mengurangi total bunga jika ketentuan lainnya sama.
Jangan lupa mempertahankan dana darurat agar kamu tetap mampu memenuhi kebutuhan pokok apabila terjadi penurunan penghasilan atau pengeluaran mendadak.
Kesimpulan
Cara menghitung total biaya KPR hingga lunas perlu dilakukan dengan memperhitungkan seluruh komponen, mulai dari harga rumah, DP, jumlah pinjaman, bunga, cicilan bulanan, biaya administrasi, pajak, notaris, hingga pengeluaran setelah rumah ditempati.
Dengan membuat simulasi sejak awal, kamu dapat mengetahui perkiraan dana yang perlu disiapkan dan memilih pembiayaan yang sesuai dengan kemampuan finansial. Jangan hanya terpaku pada cicilan bulanan yang terlihat ringan. Pastikan total biaya KPR tetap aman bagi kondisi keuangan kamu dalam jangka panjang.
Dengan perencanaan anggaran yang matang dan pemahaman terhadap ketentuan bank, kamu bisa mewujudkan impian memiliki rumah tanpa mengorbankan kestabilan keuangan sehari-hari.
