Saat membeli rumah, kamu tidak hanya perlu mempertimbangkan harga, lokasi, dan kondisi bangunan. Status sertifikat juga menjadi hal penting yang harus diperiksa. Dua jenis sertifikat yang sering ditemukan dalam transaksi properti adalah Sertifikat Hak Milik (SHM) dan Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB).
Keduanya memiliki fungsi dan karakteristik yang berbeda, terutama dalam hal hak atas tanah dan jangka waktu penggunaannya. Memahami perbedaan sertifikat rumah SHM dan HGB dapat membantu kamu mengambil keputusan yang lebih tepat sebelum membeli properti. Lantas, apa saja perbedaannya? Simak penjelasan berikut!
1. Mengenal Sertifikat Hak Milik (SHM)
Sertifikat Hak Milik atau SHM merupakan bukti hak atas tanah dengan kedudukan terkuat dalam sistem hak atas tanah di Indonesia. Berdasarkan Undang-Undang Pokok Agraria, hak milik dapat dimiliki oleh warga negara Indonesia yang memenuhi persyaratan hukum.
Pemegang SHM mempunyai kewenangan untuk menggunakan, memanfaatkan, dan mengalihkan tanahnya sesuai dengan ketentuan yang berlaku.
Beberapa karakteristik SHM yang perlu kamu ketahui meliputi:
- Tidak memiliki batas waktu: SHM tidak dibatasi jangka waktu tertentu seperti HGB.
- Dapat dialihkan: Tanah dengan SHM dapat dijual, dihibahkan, atau diwariskan sesuai ketentuan hukum.
- Memiliki nilai strategis: Status hak milik sering menjadi pertimbangan penting bagi calon pembeli properti.
- Dapat dijadikan jaminan: SHM dapat digunakan sebagai agunan kredit apabila memenuhi persyaratan bank.
Meskipun demikian, SHM tidak berarti tanah bebas dari seluruh ketentuan hukum. Pemilik tetap harus mematuhi peraturan pertanahan, tata ruang, perpajakan, dan ketentuan lainnya.
2. Mengenal Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB)
Hak Guna Bangunan atau HGB adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri, sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
HGB dapat diberikan di atas tanah negara, tanah hak pengelolaan, atau tanah hak milik. Karena itu, kamu perlu memeriksa jenis tanah yang mendasari HGB sebelum membeli rumah.
Berikut beberapa karakteristik HGB:
- Memiliki jangka waktu: HGB diberikan untuk periode tertentu dan dapat diperpanjang atau diperbarui jika memenuhi persyaratan.
- Dapat dialihkan: HGB dapat dialihkan kepada pihak lain sesuai ketentuan hukum.
- Dapat diwariskan: Hak tersebut dapat beralih karena pewarisan sesuai ketentuan yang berlaku.
- Dapat menjadi agunan: HGB bisa dijadikan jaminan kredit jika memenuhi persyaratan yang ditetapkan bank.
HGB banyak ditemukan pada rumah di kawasan perumahan, apartemen, dan properti yang dikembangkan oleh badan usaha. Namun, status HGB tidak otomatis membuat suatu properti kurang aman. Legalitas dan kondisi haknya tetap harus diperiksa.
3. Perbedaan Sertifikat Rumah SHM dan HGB
Agar lebih mudah dipahami, berikut perbedaan utama antara SHM dan HGB yang perlu kamu ketahui sebelum membeli rumah.
| Aspek | SHM | HGB |
|---|---|---|
| Hak atas tanah | Hak milik atas tanah | Hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan miliknya |
| Masa berlaku | Tidak dibatasi jangka waktu | Memiliki jangka waktu tertentu |
| Perpanjangan | Tidak memerlukan perpanjangan masa berlaku | Dapat diperpanjang atau diperbarui sesuai persyaratan |
| Pengalihan hak | Dapat dialihkan sesuai hukum | Dapat dialihkan sesuai hukum |
| Pewarisan | Dapat diwariskan | Dapat beralih melalui pewarisan sesuai ketentuan |
| Pemegang hak | WNI yang memenuhi persyaratan | Pihak yang memenuhi persyaratan hukum, termasuk WNI dan badan hukum Indonesia |
| Penggunaan | Kepemilikan tanah untuk berbagai keperluan yang diperbolehkan | Pendirian dan kepemilikan bangunan sesuai peruntukan hak |
Perbedaan mendasar keduanya terletak pada jenis hak atas tanah dan jangka waktunya. SHM memberikan hak milik atas tanah, sedangkan HGB memberikan hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri.
4. Memahami Masa Berlaku Sertifikat SHM dan HGB
Salah satu hal yang sering menjadi pertanyaan calon pembeli adalah masa berlaku sertifikat.
SHM tidak memiliki batas waktu tertentu selama haknya tetap sah dan tidak hapus berdasarkan ketentuan hukum. Oleh karena itu, kamu tidak perlu memperpanjang SHM secara berkala seperti HGB.
Sementara itu, jangka waktu HGB bergantung pada dasar pemberian hak dan ketentuan yang berlaku. Secara umum, HGB di atas tanah negara atau tanah hak pengelolaan dapat diberikan paling lama 30 tahun, diperpanjang paling lama 20 tahun, dan diperbarui paling lama 30 tahun sesuai persyaratan.
Untuk HGB di atas tanah hak milik, jangka waktu pemberiannya paling lama 30 tahun. Perpanjangan atau pembaruan harus mengikuti mekanisme hukum yang berlaku.
Tips untuk kamu: Jika ingin membeli rumah dengan sertifikat HGB, periksa tanggal berakhirnya hak, dasar pemberian hak, serta kemungkinan dan persyaratan perpanjangannya. Jangan hanya mengandalkan informasi dari penjual atau pengembang.
5. Fungsi SHM dan HGB dalam Transaksi Properti
SHM dan HGB sama-sama berfungsi sebagai bukti hak atas tanah, tetapi penggunaannya perlu disesuaikan dengan status hukum masing-masing.
Dalam transaksi jual beli rumah, sertifikat membantu memastikan bahwa penjual memiliki hak yang sah untuk mengalihkan properti tersebut. Sertifikat juga menjadi dokumen penting dalam proses pengajuan kredit pemilikan rumah (KPR).
Pada properti berstatus SHM, pembeli yang memenuhi persyaratan dapat memperoleh hak milik atas tanah melalui proses peralihan hak yang sah.
Sementara itu, pembelian rumah berstatus HGB berarti kamu memperoleh HGB melalui proses peralihan hak, bukan otomatis memperoleh hak milik atas tanahnya.
Karena itu, kamu perlu memahami status tanah, dokumen bangunan, ketentuan pengalihan, dan persyaratan pembiayaan sebelum menandatangani perjanjian.
6. Mana yang Lebih Baik, SHM atau HGB?
Jawabannya bergantung pada kebutuhan, anggaran, dan tujuan pembelian properti kamu.
SHM dapat menjadi pilihan menarik jika kamu mengutamakan kepemilikan tanah tanpa batas waktu tertentu. Status ini juga sering dipertimbangkan oleh pembeli yang ingin memiliki rumah untuk jangka panjang atau sebagai aset keluarga.
Di sisi lain, rumah berstatus HGB tetap dapat menjadi pilihan yang layak, terutama jika lokasi, harga, fasilitas, dan kondisi propertinya sesuai kebutuhan. Kamu hanya perlu lebih cermat memeriksa masa berlaku serta ketentuan hak atas tanahnya.
Sebelum menentukan pilihan, pertimbangkan beberapa hal berikut:
- Tujuan pembelian: Tentukan apakah rumah akan ditempati sendiri, disewakan, atau dijadikan investasi.
- Anggaran: Bandingkan harga rumah beserta biaya transaksi dan kewajiban lain yang mungkin timbul.
- Lokasi dan fasilitas: Pertimbangkan akses transportasi, lingkungan, serta fasilitas umum.
- Status hukum: Pastikan sertifikat sesuai dengan data pertanahan dan tidak memiliki masalah hukum.
- Rencana jangka panjang: Untuk HGB, perhitungkan masa berlaku dan persyaratan perpanjangannya.
Jadi, jangan hanya memilih rumah berdasarkan jenis sertifikat. Periksa juga kualitas bangunan, lokasi, harga pasar, dan kelengkapan dokumennya.
7. Cara Memeriksa Sertifikat Rumah Sebelum Membeli
Setelah memahami perbedaan SHM dan HGB, langkah selanjutnya adalah memastikan keaslian dan kesesuaian dokumen properti.
Berikut beberapa langkah yang bisa kamu lakukan:
a. Periksa data sertifikat
Cocokkan nama pemegang hak, nomor sertifikat, luas tanah, lokasi, dan data lainnya dengan informasi properti yang ditawarkan.
b. Lakukan pengecekan ke Kantor Pertanahan
Kamu dapat meminta bantuan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) untuk melakukan pengecekan sertifikat melalui prosedur resmi di Kantor Pertanahan atau layanan pertanahan yang tersedia.
c. Pastikan tidak ada masalah hukum
Periksa apakah tanah sedang dibebani hak tanggungan, mengalami sengketa, atau memiliki catatan lain yang memengaruhi transaksi.
d. Periksa dokumen bangunan
Selain sertifikat tanah, pastikan dokumen bangunan sesuai dengan kondisi dan peruntukannya. Untuk rumah yang dipersyaratkan, periksa pula Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) dan Sertifikat Laik Fungsi (SLF) sesuai ketentuan yang berlaku.
e. Gunakan bantuan profesional
Jika kamu belum berpengalaman membeli properti, mintalah bantuan PPAT atau konsultan hukum properti untuk meninjau dokumen dan proses transaksi.
Langkah-langkah tersebut membantu mengurangi risiko kesalahan dalam membeli rumah. Hindari melakukan pembayaran besar sebelum status hukum properti diperiksa dengan benar.
Kesimpulan
Memahami sertifikat rumah SHM dan HGB merupakan langkah penting sebelum kamu membeli properti. SHM memberikan hak milik atas tanah tanpa batas waktu tertentu, sedangkan HGB memberikan hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri dalam jangka waktu tertentu.
Keduanya dapat digunakan dalam transaksi properti selama memenuhi persyaratan hukum. Perbedaannya terletak pada jenis hak, masa berlaku, dan ketentuan yang menyertainya.
Sebelum membeli rumah, periksa keaslian sertifikat, status hukum tanah, masa berlaku HGB jika ada, serta kelengkapan dokumen bangunan. Dengan memahami aspek-aspek tersebut, kamu bisa memilih properti secara lebih cermat dan mengurangi risiko masalah hukum di kemudian hari.
